Acquisto prima casa: le tasse da pagare

Il calcolo delle imposte e l’onorario del notaio

L’acquisto della prima casa è un sogno: come farlo diventare realtà? Purtroppo bisogna fare i conti con molti aspetti finanziari e legali, ma questi fattori non devono rappresentare un ostacolo insormontabile. Esistono infatti alcune agevolazioni fiscali perfette per le esigenze delle giovani coppie, che si affiancano ai bonus in ambito edilizio, come spiegato in questo approfondimento di qualche settimana fa.. Attenzione però ai requisiti necessari per accedere alle detrazioni, tra cui il bonus prima casa.

I costi e le tasse per l’acquisto della prima casa

Innanzitutto, bisogna prendere in considerazione le principali tasse per l’acquisto della prima casa:

• imposta di registro, in misura proporzionale al 9% e con un minimo di mille euro;
• imposta ipotecaria di 50 euro;
• imposta catastale di 50 euro.

Se l’acquirente è un privato e il fabbricato è ad suo abitativo, generalmente l’imposta di registro si applica sul prezzo catastale, solitamente più basso rispetto a quello delle cessione: per tale motivo, il calcolo delle imposte sull’acquisto della prima casa passa anche dalla stima del valore catastale. Questo si ricava moltiplicando la rendita catastale per 1,05 e per 120.

Ma ci sono delle eccezioni. Come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, si deve pagare anche l’IVA:

• con le cessioni effettuate dalle ditte costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro cinque anni dalla conclusione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i cinque anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva;
• con le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.

In questi casi, l’Iva è al 10% (22% se gli immobili appartengono alle classi A/1, A/8 e A/9), mentre le tasse di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro. La percentuale viene calcolata sul valore della compravendita.

Il bonus prima casa

Come si può immaginare, si tratta di cifre importanti. Per fortuna, però, è a disposizione il bonus prima casa, che permette di ridurre l’importo delle imposte. Per accedervi, bisogna rispettare alcune condizioni. Queste sono le principali:

• la casa deve appartenere alle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5. A/6, A/7, A/11. Escluse, invece, le abitazioni signorili, le ville e i castelli.
• l’immobile deve essere presente nel comune in cui l’acquirente ha la residenza. In caso contrario, chi effettua la compravendita deve cambiare la propria residenza entro i 18 mesi dall’atto.

Se si rientra nel bonus prima casa, le imposte di registro legate ai pagamenti esenti dall’Iva scendono al 2%, mentre con l’Iva l’imposta sul valore aggiunto diminuisce al 4%.

E se si è già in possesso di una prima casa? La normativa richiede che l’immobile già posseduto deve essere venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Per i dettagli, si raccomanda comunque di rivolgersi a un esperto del settore, per evitare brutte sorprese.

Il costo del notaio per l’acquisto della prima casa

Durante l’operazione bisogna aggiungere alla lista delle tasse da pagare anche le percentuali da versare ai professionisti che ci supportano nel processo: agenti immobiliari e notaio.

Nel caso in cui l’atto d’acquisto sia dipeso da una trattativa immobiliare bisogna pagare una provvigione, che è detraibile al 19% fino a un massimo di mille euro.

Per quanto riguarda le spese notarili – sempre a carico esclusivo dell’acquirente – non ci sono cifre standard e conviene chiedere preventivi e affidarsi al professionista che si reputa migliore. Il portale Mutui Online fornisce però alcune indicazioni per fare una stima complessiva della parcella, specificando le tre voci principali che determinano il costo del notaio durante l’acquisto della prima casa:

• imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate;
• somme a titolo di rimborso;
• onorario e tasse per l’archivio nazionale notarile, a cui si aggiunge l’Iva del 22%.

Ad ogni modo, la scelta del professionista non deve mai essere lasciata al caso.

Gli altri aiuti

Esistono poi altre facilitazioni per chi vuole comprare casa. In alcuni casi è infatti previsto un contributo regionale a fondo perduto per l’acquisto della prima casa, una soluzione in genere particolarmente vantaggiosa e conveniente. Il consiglio è quello di chiedere a un professionista per sapere se questa soluzione è a disposizione e quali sono i criteri per accedervi.

Inoltre, secondo quanto previsto dal Recovery Plan, per gli under 35 lo Stato farà da garante per il finanziamento: in questo modo ottenere il mutuo – che potrà arrivare fino al 100% della spesa – sarà molto più facile.

Grazie a queste agevolazioni, il sogno della prima casa si farà sempre più vicino.